Thị trường định giá bất động sản tại Việt Nam không minh bạch

(DNTH) - Đó là nhận định của ông Nguyễn Hồng Sơn, Trưởng bộ phận Tư vấn và định giá, Savills Hà Nội.

Ông đánh giá ra sao về thị trường định giá tại Việt Nam? Với đặc thù là một nền kinh tế đang phát triển và thị trường bất động sản trẻ, đâu là những thách thức cho nghề định giá tại Việt Nam?

Thị trường định giá bất động sản tại Việt Nam tuy vẫn còn khá mới những cũng đang dần tuân thủ với các quy chuẩn định giá quốc tế. Những khó khăn hiện tại có thể kể đến là việc quản lý chất lượng định giá và việc thông tin thị trường thiếu nhất quán, thiếu hiệu quả và không minh bạch.

Ông Nguyễn Hồng Sơn, Trưởng bộ phận Tư vấn và định giá, Savills Hà Nội.

Hiện nay, Chính phủ đã nỗ lực cải thiện công tác quản lý đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai thông qua một dự án được tài trợ bởi Ngân hàng thế giới đến năm 2021 với mục tiêu cải thiện hiệu quả và tính minh bạch của dịch vụ hành chính đất đi, thông qua việc xây dựng và triển khai hệ thống thông tin đất đai quốc gia đa mục tiêu (MPLIS).

Dự án bao gồm việc xây dựng và phát triển hệ thống thông tin đất đai quốc gia đa mục tiêu và cơ sở dữ liệu đất đai, số hóa tài chính của các bản đồ và hồ sơ giấy phép sử dụng đất. Cập nhật và tích hợp dữ liệu địa chính, dữ liệu giá đất, quy hoạch sử dụng đất, thống kê và kiểm kê đất đai. Tuy nhiên, hệ thống này có thể còn những hạn chế với cấu trúc giao dịch linh hoạt và các giá trị chuyển nhượng không chính thức.

Một yếu tố thú vị khác ảnh hưởng tới giá trị và thị trường bất động sản là quy hoạch. Việc sử dụng đất của tất cả các dự án cần phải tuân theo quy hoạch tổng thể. Tuy vậy việc quản lý quy hoạch thiếu hiệu quả đã dẫn đến xáo trộn giá trị thị trường, từ đó khiến thông tin thị trường trở nên thiếu nhất quán. Điều này đặc biệt quan trọng vì quy hoạch sử dụng đất thường không được tiếp cận một cách công khai. Ngày nay, chính quyền các tỉnh đã bắt đầu tiến hành công bố quy hoạch các dự án bất động sản.

Cuối cùng, thông lệ định giá bất động sản thiếu nhất quán cho các mục đích khác nhau cũng gây nên sự không thống nhất về thông tin và dữ liệu. Có nhiều hệ thống và mức độ định giá bất động sản. Đơn cử như giá đất tính cho mục đích đền bù đất đai, mục đích tính toán nghĩa vụ tài chính đất và giá trị thị trường theo Hội đồng Tiêu chuẩn định giá quốc tế (International Valuation Standards Council – IVSC) đều có giá trị khác nhau.

Với những yếu tố đã được đề cập, thị trường định giá bất động sản tại Việt Nam hiện đang đối diện với nhiều khó khăn và thách thức. Tuy nhiên cũng hàm chứa nhiều tiềm năng trong bối cảnh thị trường đang phát triển và khoảng cách trong chất lượng và quy chuẩn định giá đang thu hẹp so với khu vực, từ đó mang lại nguồn cầu định giá lớn.

Ông đánh giá thế nào về sự phát triển ngày càng chuyên nghiệp hơn của thị trường định giá tại Châu Á và Việt Nam?

Thị trường định giá bất động sản được quản lý bởi các cơ quan chuyên môn, trên cả cấp độ toàn cầu như Viện Thẩm định Hoàng gia Anh (Royal Institution of Chartered Surveyors – RICS) và cấp độ khu vực như Viện Khảo sát và định giá Singapore (Singapore Institute of Surveyors and Valuers – SISV).

Tất cả các tổ chức này đều có những quy chuẩn và hướng dẫn chuyên môn chuyên nghiệp, góp phần cải thiện thị trường định giá toàn cầu. Tại Việt Nam, Savills luôn đảm bảo tất cả các quy trình thẩm định giá của mình đều tuân thủ theo các quy chuẩn của RICS và IVSC (đã được công nhận bởi các tổ chức tài chính, đơn vị phát triển bất động sản và các nhà đầu tư ) và đồng thời điều chỉnh để thích ứng với thông lệ thị trường tại Việt Nam.

Lĩnh vực định giá doanh nghiệp cũng vậy. Việc thành lập Viện Định giá và thẩm định Singapore (Institute of Valuers and Appraisers of Singapore – IVAS) là một ví dụ điển hình. IVAS được thành lập năm 2013 dưới sự bảo trợ của của Ủy ban Kế toán Singapore (SAC), một cơ quan giám sát của Bộ Tài chính Singapore. IVAS được thành lập để thúc đẩy lĩnh vực chuyên môn định giá doanh nghiệp.

Tổ chức này tìm cách mở rộng đội ngũ nhân tài, đào sâu chuyên môn của các chuyên viên định giá doanh nghiệp và đảm bảo chất lượng trong dịch vụ định giá. Mục tiêu là để đảm bảo rằng các chuyên viên định giá doanh nghiệp có đủ năng lực, được đào tạo, phát triển và tuân thủ các tiêu chuẩn nghề nghiệp theo yêu cầu của ngành định giá doanh nghiệp.

Sáng kiến này đã cho ra đời một chương trình chứng nhận của Viện, tạo điều kiện cho các chuyên viên định giá doanh nghiệp có trình độ và kinh nghiệm được cấp chứng chỉ Chartered Valuer and Appraiser (CVA).

Nghề định giá trong những năm tới có thể sẽ phải đối mặt với những thay đổi lớn trên phương diện quản lý quy trình, vai trò của định giá viên và lợi ích họ đem lại cho khách hàng. Vậy cuộc cách mạng công nghệ sẽ ảnh hưởng đến định giá bất động sản ra sao thưa ông?

Công tác định giá trên nhiều thị trường bất động sản vẫn được nhìn nhận là một công việc nhàm chán nhưng vì mục đích tốt. Chắc chắn trong số đó có một số quy trình đã có thể được tự động hóa từ nhiều năm trước. Tuy vậy điều này sẽ làm mất đi những chi tiết và kinh nghiệm chuyên môn cần có để đưa ra một ý kiến định giá chuẩn mực.

Mấu chốt của công tác định giá là cân bằng giữa tự động hóa và lời khuyên đáng tin cậy. Savills luôn liên tục khám phá các sáng kiến tự động hóa và sẽ đi tiên phong trong xu hướng cách mạng toàn cầu. Với suy nghĩ và định hướng đó, chúng tôi gần đây đã đầu tư vào nhiều công ty khởi nghiệp trong lĩnh vực PropTech tại Singapore và các nước khác.

Các công ty khởi nghiệp trong lĩnh vực công nghệ bất động sản đang thay đổi lĩnh vực định giá bất động sản, ý kiến của ông về vấn đề này ra sao?

Sự ra đời của trí thông minh nhân tạo (AI) chắc chắn đã hỗ trợ nhiều cho các chuyên viên định giá trong việc loại trừ các khía cạnh nhàm chán của quy trình định giá.

Công nghệ này nhiều khả năng sẽ phân tách thị trường bằng cách cung cấp các giải pháp định giá cho các phân khúc bất động sản ít phức tạp. Ngược lại, các loại hình bất động sản phức tạp hơn sẽ cần có tương tác với con người và kiến thức chuyên môn chuyên sau.

Mỹ Cảnh