Khối ngoại vẫn lấn lướt "cuộc chơi" M&A tại Việt Nam

(DNTH) - Việt Nam đã và đang tiếp tục lọt vào “tầm ngắm” của lượng lớn nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Thị trường bất động sản Việt Nam, nhất là ở những đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, đang có những bước phát triển nhanh chóng ở mảng này.

Dù tình hình nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng từ đầu năm 2023 đến nay còn gặp nhiều thách thức, song các giao dịch đầu tư và hoạt động mua bán - sáp nhập (M&A) bất động sản vẫn diễn ra. Tuy nhiên, theo dữ liệu của RCA và Cushman & Wakefield, số lượng và tổng giá trị các giao dịch trong năm nay đạt mức thấp hơn so với năm ngoái.

Cụ thể, tổng giá trị giao dịch đầu tư và M&A bất động sản tạm tính trong 9 tháng đầu năm 2023 đạt 729 triệu USD, giảm 33% so với cùng kỳ năm 2022, do thiếu thương vụ có giá trị lớn. Trong đó, dẫn đầu là các nhà đầu tư gốc Á từ Singapore, Malaysia, Đài Loan, Hàn Quốc với lợi thế về vị trí địa lý, sự tương đồng về văn hóa và am hiểu pháp luật địa phương.

Nhìn chung, số liệu giao dịch 2023 cho thấy, nhà đầu tư ngoại vẫn chiếm phần lớn trong hoạt động giao dịch, thu mua, đầu tư bất động sản; trong khi khối nội chỉ chiếm chưa đến 10% số lượng giao dịch. Điều này là do doanh nghiệp nội vẫn đang đối mặt với nhiều yếu tố bất lợi như: tình hình khó khăn chung của nền kinh tế, pháp lý dự án chưa được tháo gỡ, trái phiếu doanh nghiệp còn nhiều bất cập, chưa tiếp cận được dòng vốn.

Trao đổi với phóng viên Báo Đấu thầu, bà Trang Bùi - Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, tỷ suất sinh lợi hấp dẫn ở một thị trường mới nổi như Việt Nam chính là yếu tố quan trọng trong các quyết định đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài. Nhìn lại các giao dịch trong giai đoạn năm 2018 đến 9 tháng đầu năm 2023, Việt Nam ghi nhận tổng lượng vốn đầu tư và M&A bất động sản đạt khoảng 4,2 tỷ USD, trong đó loại hình nhà ở và công nghiệp chiếm tỷ trọng lần lượt 46% và 28%. Khẩu vị của nhà đầu tư nước ngoài vẫn tập trung vào các loại tài sản truyền thống tại Việt Nam, phục vụ chính cho nhu cầu “an cư, lạc nghiệp”.

Theo các chuyên gia, kể từ khi thị trường bất động sản Việt Nam hình thành, phân khúc nhà ở luôn là loại hình hấp dẫn cả nhà đầu tư trong và ngoài nước. Hơn 15 năm trước, dòng vốn FDI chỉ tập trung ở phân khúc nhà ở cao cấp. Những tên tuổi đã rất quen thuộc trên thị trường như Keppel Land, Capitaland với các dự án bất động sản cao cấp đầu tiên tại Việt Nam như The Estella hoặc The Vista được đưa ra chào bán trên thị trường. Với tổng nguồn cung căn hộ cao cấp tại TP.HCM thời kỳ đó đạt khoảng 1.700 căn, trong đó có khoảng 1.000 căn đến từ các dự án có vốn FDI.

Đến chu kỳ hiện tại, thị trường bắt đầu trở nên quen thuộc với những tên tuổi của những chủ đầu tư FDI khác như Hong Kong Land, Frasers Property hoặc Mapletree. Ngoài ra, còn có các nhà đầu tư uy tín khác từ Nhật Bản như Daiwa House, Nomura và Sumitomo đầu tư dự án ở Quận 7, hoặc tập đoàn Hàn Quốc như Lotte Group, GS đầu tư ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Qua đó, thúc đẩy số lượng căn hộ cao cấp của khối ngoại tại TP.HCM tăng lên đáng kể, đạt 23.800 căn trong quý III/2023, so với chỉ 1.000 căn của năm 2008.

Bà Trang Bùi nhận định, tuy cơ hội rất nhiều, nhưng những thách thức của nhà đầu tư nước ngoài khi thực hiện M&A cũng không phải ít. Trở ngại chủ yếu vẫn nằm ở việc tìm kiếm những cơ hội có chất lượng tốt, có dòng thu nhập ổn định, trong khi các cơ hội như vậy còn rất hạn chế tại Việt Nam. Thực tế, mặc dù nền kinh tế chậm lại và có nhiều tài sản đang thoái vốn, nhưng danh mục dự án để khối ngoại có thể “xuống tiền” lại không nhiều.

Nguyên nhân từ tính pháp lý, độ chênh về kỳ vọng giá từ cả hai phía, và quy trình bồi thường. Vấn đề về độ hoàn thiện của hồ sơ pháp lý dự án hiện đang là thách thức với cả bên bán và bên mua. Ngoài ra, đối với các nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội hợp tác phát triển, sự phù hợp về chiến lược và giá trị kỳ vọng là một quá trình nghiên cứu thử thách cho các nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, hầu hết các bất động sản chào bán trên thị trường thường không công bố rộng rãi và chính thức, dẫn đến khả năng tiếp cận các tài sản tốt là rất "eo hẹp". Do đó, hầu hết các nhà đầu tư nước ngoài thường tìm đến sự hỗ trợ của các đơn vị tư vấn chuyên nghiệp để có thể gia nhập vào thị trường.

Tuy còn nhiều thử thách, nhưng xét về triển vọng, Cushman & Wakefield tin rằng đây vẫn là thời điểm phù hợp để các doanh nghiệp tăng cường các hoạt động thâu tóm hoặc liên kết hợp tác, đặc biệt là những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh. Bởi hiện nay, mặt bằng lãi suất đã giảm, nhiều nghị định và quy định mới nhằm gỡ vướng cho dự án bất động sản đã được ban hành, bên cạnh nhiều giải pháp tích cực khác mà chính phủ đang thực hiện để cải thiện tính minh bạch, chấp hành pháp luật cũng như môi trường kinh doanh nói chung.

Cushman & Wakefield dự báo một lượng lớn nguồn vốn đến từ các nhà đầu tư nước ngoài sẽ hoàn tất và đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 2024 - 2026, nhiều giao dịch đã và đang trong quá trình đàm phán và khá tích cực. Các mục tiêu đầu tư dự kiến vẫn nằm ở việc tìm kiếm những quỹ đất sạch, có chất lượng tốt, có giá trị thật, cũng như có quyền sở hữu hợp pháp, đền bù giải phóng hoàn chỉnh và có tiềm năng phát triển.

PV