Luật Kinh doanh bất động sản 2023 tạo chuyển biến lớn cho thị trường bất động sản

(DNTH) - Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã được thông qua, hiệu lực thi hành kể từ ngày 1-1-2025. Trong báo cáo vừa công bố, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam chia sẻ một số điểm mới quan trọng.

Giải quyết vấn đề chồng lấn giữa các luật

Phân tích chuyên sâu về những điều luật sẽ tác động đến thị trường, bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho rằng Điều 1 Luật Kinh doanh bất động sản mới đã thu hẹp phạm vi điều chỉnh so với Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Những thay đổi này giải quyết vấn đề chồng lấn phạm vi điều chỉnh với các luật quan trọng khác như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật về Quản lý, sử dụng tài sản công và các luật có liên quan khác.

Với những quy định mới, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cho thấy sự phân định rành mạch, độc lập của lĩnh vực chuyên ngành bất động sản trong mối quan hệ với các lĩnh vực khác liên quan đến đầu tư và đất đai. Ví dụ như việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản là tài sản bảo đảm để thu hồi nợ sẽ được thực hiện phù hợp với Luật Các tổ chức tín dụng.

Vậy đối với các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, luật mới có tác động ra sao? Chuyên gia của CBRE cho rằng, Điều 10.4 và Điều 10.5 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 điều chỉnh và làm rõ quy định tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài không phải thực hiện thủ tục đầu tư đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của Luật Đầu tư, thì được kinh doanh bất động sản như tổ chức cá nhân trong nước.

Còn đối với hoạt động đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 bổ sung quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của luật này.

Đây là điểm mới đáng chú ý thể hiện đúng bản chất của việc đặt cọc, đồng thời hạn chế rủi ro cho bên mua, thuê mua. Tuy nhiên, quy định đặt cọc không đề cập đến vấn đề phạt cọc, do đó tỷ lệ phạt cọc sẽ được áp dụng dựa trên sự thỏa thuận của các bên. Do đó, bà Dương Thùy Dung cho rằng, để bảo đảm đúng tinh thần của các nhà lập pháp, quy định này cũng cần được hướng dẫn chi tiết hơn và áp dụng một thời gian trên thực tế để đánh giá hiệu quả thi hành.

Chuyên nghiệp hóa hoạt động môi giới, tránh thất thu ngân sách

Theo quy định mới, cá nhân được hành nghề môi giới miễn là có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế. Tuy nhiên, cá nhân không còn được hành nghề độc lập mà bắt buộc phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản.

"Quy định mới đặt ra tiêu chuẩn để môi giới có thể hành nghề, giúp chuyên nghiệp hóa hoạt động môi giới. Thay đổi này đồng thời cũng giúp tránh thất thu thuế cho Nhà nước", bà Dung nhận định.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng bổ sung đô thị loại II và loại III vào nhóm hạn chế phân lô bán nền, theo đó siết chặt hơn quy định phân lô bán nền hiện hành.

"Việc siết chặt giúp đảm bảo sự phát triển lành mạnh cho thị trường nhà đất, cảnh quan và phát triển đô thị", bà Dung nói. Ngoài ra, quy định mới cũng cụ thể hóa thủ tục cho nhà đầu tư để có cơ sở tiến hành chuyển nhượng.

Cụ thể, trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện gửi cho cơ quan có thẩm quyền.

Trong 15 ngày, cơ quan có thẩm quyền trả lời về việc có đáp ứng điều kiện chuyển nhượng theo hình thức phân lô bán nền cho cá nhân tự xây dựng nhà ở hay không.

Khải Hoàng